Cela fait deux ou trois ans que vous avez acheté votre maison et vous souhaitez aujourd’hui la revendre. Sur le marché de l’immobilier, on appelle cela une vente rapide. Mais attention, cette opération risque de vous faire perdre de l’argent. Pour éviter les déconvenues, suivez nos conseils !
Revendre endéans les 2 ans ?
Si, d’acte à acte, la revente de votre maison se fait dans les deux ans, vous récupérez théoriquement 3/5e des frais de notaire que vous avez payés lors de l’achat. L’Etat vous rembourse une partie de ce que vous lui avez donné. Mais attention, vous avez peut-être bénéficié de la réduction des frais d’enregistrement[1].
Pour rappel, lorsque le revenu cadastral est inférieur à 745 euros par an et que vous achetez votre première maison (ou votre maison unique), vous avez le droit à une réduction de ces frais d’enregistrement (on parle de maison modeste), qui passent alors de 12,5 % à 6 %, à condition que vous vous domiciliez dans cette maison pendant minimum 3 ans.
Si vous avez bénéficié de cette réduction et que vous revendez votre bien endéans les 3 ans, vous êtes censé rembourser à l’Etat ce qu’il vous a fait comme cadeau (c’est-à-dire, la différence entre 6 % et 12,5 %). En général, cela représente une somme d’une dizaine de milliers d’euros.
Si vous vous trouvez dans la situation décrite ci-dessus, les deux opérations finissent généralement par s’annuler, puisque d’un côté vous y gagnez, et que de l’autre, vous y perdez.
Revendre sa maison entre la 2e et la 3e année ?
Si cela fait plus de 2 ans que vous avez acheté votre maison, l’Etat ne vous rendra pas les 3/5e des frais de notaires payés lors de l’achat. De plus, comme cela fait moins de 3 ans que vous êtes domicilié dans votre maison, vous devez rendre à l’Etat l’avantage qu’il vous a accordé comme cadeau (réduction des frais d’enregistrement expliquée ci-dessus).
Bref, quand faut-il revendre ?
Pour revendre votre maison sans perdre d’argent, si vous avez obtenu la réduction des frais, il faut éviter de le faire entre la 2e et 3e année de domiciliation. Par contre, si vous revendez pour une raison exceptionnelle (divorce ou mutation non volontaire par exemple), l’État peut se montrer clément. Après, pour toute autre cause volontaire (on souhaite un jardin plus grand, la maison est devenue trop petite pour la famille, etc.), cela ne fonctionnera malheureusement pas.
Afin d’illustrer les différentes situations qui peuvent se présenter, voici quelques exemples concrets :
| Prix de la maison achetée | Revenu cadastral | Frais d’enregistrement à payer | Conditions à remplir pour réduction frais | Somme à récupérer si revente avant 2 ans | Somme à payer car condition non remplie | Quand revendre ? | Attention ! |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 euros |
< 745 euros Réduction des frais d’enregistrement possible |
9.000 euros |
Maison unique ou première maison Domiciliation pendant 3 ans |
5.400 euros (3/5ème des frais d’enregistrement) |
9.750 euros (cadeau de l’Etat pour maison modeste) |
Idéalement après 3 ans de domiciliation sinon perte de 9.750 – 5.400 = 4.350 euros si vente les 2 premières années | Ne pas revendre entre la 2e et la 3e année, vous perdriez 9.750 euros |
|
> 745 euros Pas de réduction des frais d’enregistrement |
18.750 euros | / |
11.250 euros (3/5ème des frais d’enregistrement) |
/ | Revendre avant 2 ans vous fait quand même perdre 9.750 – 8873.4 = 876,6 euros | Vous pouvez vendre quand vous voulez mais idéalement avant 2 ans | |
| 200.000 euros |
< 745 euros Réduction des frais d’enregistrement possible |
Maison unique ou première maison Domiciliation pendant 3 ans |
8.873,4 euros (3/5ème des frais d’enregistrement) |
9.750 euros | Revendez avant 2 ans, vous récupérez 3/5ème des frais de notaire | Ne revendez pas entre la 2e et la 3e année, vous perdriez 9.750 euros | |
|
> 745 euros Pas de réduction des frais d’enregistrement |
25.000 euros | / |
15.000 euros (3/5ème des frais d’enregistrement) |
/ | Revendez avant 2 ans, vous récupérez 3/5e des frais de notaire | / | |
| 250.000 euros |
< 745 euros Réduction des frais d’enregistrement possible |
21.039 euros |
Maison unique ou première maison Domiciliation pendant 3 ans |
12.623 euros (3/5ème des frais d’enregistrement) |
9.750 euros | Revendre avant 2 ans vous permet de récupérer 12.623 – 9.750 = 2.873 euros | Ne revendez pas entre la 2e et la 3e année, vous perdriez 9.750 euros |
|
> 745 euros Pas de réduction des frais d’enregistrement |
31.250 euros | / |
18.750 euros (3/5ème des frais d’enregistrement) |
/ | Revendez avant 2 ans, vous récupérez 3/5ème des frais de notaire | / |
Bon à savoir : les frais de plus-value
Lorsque le prix de revente est plus élevé que celui de l’achat, on peut être taxé sur cette plus-value. Mais ça, c’est une autre histoire. Nous vous la racontons dans notre vidéo au sujet des frais de plus-value.
Cet article vous est proposé par Marie, de Youdee rédaction
1 : Attention, cette réduction n’est pas appliquée sur l’entièreté de la somme à payer, il existe un plafond qui change d’année en année.
