Ah, la servitude ! Son nom ne vous dit rien qui vaille, n’est-ce pas ? Il faut dire qu’elle a généralement mauvaise presse, car elle n’est pas toujours profitable au propriétaire d’un immeuble. Le sujet est vaste et complexe, mais il est utile de s’y attarder, surtout dans le cas de la vente d’un bien.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
Essayons tout d’abord de définir grosso modo de quoi il s’agit. Imaginons que Pierre, propriétaire d’une maison 4 façades et d’un petit jardin, donne l’autorisation à sa voisine Carole, de profiter d’une partie de sa propriété. Plus précisément, il lui permet d’utiliser quotidiennement le petit chemin qui sépare leurs deux maisons. Cet accès donne directement dans la cour de Carole depuis la rue, mais légalement, il est attaché à la propriété de Pierre qui donne volontiers l’autorisation à Carole de l’emprunter. Carole profite de ce que l’on appelle un droit de passage, un des types de servitude les plus connus.
Il faut savoir que les servitudes sont liées aux immeubles et non aux propriétaires qui les possèdent. Si Pierre décide de vendre sa maison, il vend aussi la ou les servitudes qui y sont liées. C’est d’ailleurs au propriétaire d’un bien que revient la responsabilité de signaler l’existence de toute servitude dont il a la connaissance lorsqu’il vend son bien. Par conséquent, un acheteur doit toujours faire analyser le titre de propriété par son agent immobilier avant la signature du compromis de vente.
En outre, toutes les servitudes ne figurent pas sur les actes. Si elles sont relativement courantes, comme une fenêtre de toit qui donne sur le jardin du voisin (servitude de vue) ou l’eau du toit qui ruisselle dans la gouttière de la maison d’à côté (servitude de fait), elles ne sont pas forcément précisées. Les servitudes légales sont, quant à elles, clairement indiquées dans l’acte de vente. Et puis, certaines servitudes ne figurent sur aucun acte parce qu’elles sont simplement « tolérées », c’est le cas par exemple, de Pierre qui laisse Carole passer dans son jardin. Il s’agit d’un accord tacite entre les deux voisins.
Types de servitude
Il existe de nombreuses sortes de servitudes. Elles peuvent se distinguer par leur caractère :
- actif ou passif ;
- apparent ou non apparent ;
- continu ou discontinu ;
- naturle, établi par l’homme ou établi par la loi.
Servitudes actives et servitudes passives
Reprenons le cas de Pierre, propriétaire. On distingue les servitudes actives (Pierre peut en profiter) et les servitudes passives (il doit en supporter les conséquences, et c’est donc a priori sa voisine, Carole, qui en profite). Dans notre exemple cité plus haut, le petit chemin est une servitude passive, puisque c’est Carole qui en profite.
Servitudes apparentes et non apparentes
Une servitude apparente se voit de l’extérieur (exemple : un mur) alors qu’une servitude non apparente n’est pas visible (exemple : une canalisation).
La servitude « non aedificandi » (que l’on peut traduire par servitude de non édification), qui interdit à un propriétaire de construire sur une partie de son terrain, est une servitude non apparente.
Servitudes naturelles, créées par l’homme et établies par la loi
Les servitudes naturelles relèvent de l’environnement naturel qui entoure le bien : elles dépendent de la nature. Pour Pierre, cela pourrait se traduire par le ruissellement des eaux qui se déplace de son jardin vers la cour de Carole, dont la maison est située légèrement en contrebas de celle de Pierre. Carole n’a pas d’autre choix que de supporter cette servitude. D’autres types de servitudes naturelles sont : la fonte des neiges, le débordement d’un étang ou encore le ruissellement de l’eau d’une source.
Les servitudes créées par l’homme ont été façonnées, construites. Il peut s’agir d’un chemin, d’une canalisation, d’un mur mitoyen, d’une clôture, etc.
Comme leur nom l’indique, les servitudes légales sont prévues par la loi. Il y a les servitudes d’intérêt public et les servitudes d’intérêt privé. Parmi les servitudes légales, on peut citer le passage d’une ligne à haute tension. Dans certains cas, l’État est obligé de passer par des domaines privés pour acheminer l’électricité dans les foyers, via des câbles aériens ou souterrains. Une convention de servitude est alors établie avec le propriétaire qui peut éventuellement recevoir une indemnisation en contrepartie. Un autre exemple de servitude légale est le droit de passage, comme expliqué plus haut, mais qui appartient à une entité publique comme une commune. Par exemple, un chemin public qui traverse le champ ou la prairie d’un propriétaire privé.
Durée d’une servitude
Dans l’absolu, si une servitude n’a plus servi depuis plus de 30 ans, ce droit n’existe plus. Cependant, une servitude peut être créée par convention ou prescription et se terminer de la même manière.
Un propriétaire peut également renoncer à son droit. Par exemple, vous souhaitez acheter une maison, mais, dans le fond de votre futur jardin, il y a un passage vers la rue que votre voisin a tout le loisir d’emprunter. Vous pouvez demander à ce dernier s’il est d’accord de renoncer à ce droit de passage.
Enfin, une servitude qui n’a plus d’intérêt peut être abolie.
Que faire en cas d’achat ou de vente ?
Le sujet de la servitude peut, dans certains cas, se révéler extrêmement complexe. Home Sweet Gaume saura vous conseiller au cas par cas en analysant avec vous notamment l’acte notarié, dans le cas d’une vente et en vérifiant qu’il y est stipulé que l’acquéreur doit respecter toutes les servitudes existantes. De même, en cas d’achat, et avant de signer un compromis, il ne faut pas passer à côté de l’analyse complète du titre de propriété.
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Cet article vous est proposé par Marie, de Youdee rédaction
